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| 解读最高法院、国土资源部、建设部三部门的法发（2004）5号文 |
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| 时间：07-04-04 12:29:17 来源：东莞律师讨债网 浏览：  |
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不久前，最高人民法院、国土资源部、建设部三部门联合颁发的（2004）5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（下称《通知》）开始实施了。我们知道，司法查封在案件执行中是一个非常重要的环节，在此之前我们的很多工程款纠纷案件正是因为这方面的法律制度不完善而被迫陷于“赢了官司，输掉钱”的尴尬之中。那么这个文件会给工程款纠纷案件的执行带来哪些新机遇呢？
解读之一：涉及案外人的房地产查封有了新突破。
以往法院在查封房地产时，如果遇到房地产是登记在案外人名义下的，法院就基本上无能为力了。《通知》在这方面有了新突破。具体是：
——登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。
——如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，当事人可另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下，然后采取查封措施。
——对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。
——对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封。
这些规定对工程款拖欠案件的执行中债务人利用突击抵押、转让、变更权利人名称等手段逃避清偿责任将起到一定积极作用。
解读之二：推出了预查封的新举措。
以往对受让的但还在办证过程中的土地使用权、房地产开发企业未初始登记的房屋、被执行人购买但未办过户手续的房屋、预购房屋的执行，由于没有统一规定，各地法院、甚至同地不同法院实际操作也不一致，有的法院认为可以进行查封，有的法院则认为查封缺乏充足法律依据。 而根据《通知》的规定：
——被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。
——被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。
——被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。
——下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
解读之三：设立了轮候查封登记规则。
在查封房地产上，以前规定：若该房地产已被足额全部查封，则后来查封法院不得重复查封；若该房地产未被足额全部查封，仅可对已查封金额的余额部分进行查封。这种规定给有些债务人提供了通过合法手段逃避被真实债务人查封的方法，例如债务人可以和第三人签署虚假合同建立债务关系，让第三人通过法院查封其房地产，致使真实债务人无法查封其房地产。
而轮候查封登记规则的设立，将会遏制这种虚假现象的产生。根据《通知》规定：两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。
解读之四：对集体土地使用权的执行有了明确规定
对集体土地使用权，以往没有明确规定，实务操作中也是比较混乱的。这次的司法解释弥补了这种缺陷，规定：人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。这使三种土地使用权的执行都有了明确规定。
律师建言：针对《通知》中出现的新变化，施工企业申请执行工程款拖欠案件要积极研究有效对策：1、被拖欠工程款的施工企业在执行过程中动作要迅速，对被执行人的情况要全面彻底调查了解。如在上海，可充分利用上海法院的调查令制度，委托律师向法院申请调查令，全面调查被执行人的房地产。2、充分利用这些执行新举措，及时向法院执行法官提出采取这些新举措的要求。3、要注意查封不得超过二年，续封不得超过一年的新规定（以往房地产查封是没有期限限制的），防止查封期限届满而自动解封，进而丧失优先权。 |
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