日前，《北京市贯彻〈物业管理条例〉若干意见》正式出台。《意见》就业主大会、物业管理区域划分、前期物业管理、物业管理服务、专项维修资金、物业管理企业与专业服务单位的关系等问题明确了意见。为配合《意见》的贯彻实施，市国土房管局还开展服务物业检查行动。为此，记者针对一些热点问题采访到市房管局物业处和小区办相关负责人，并请他们做政策解答。 问一：原有物业管理委员会是否能履行业主大会职责？
《物业管理条例》确立的业主大会制度是一种新的业主自我管理和自我约束机制，与原有的物业管理委员会制度及实践相比，发生了根本变化。业主要依法自我管理，就需要依法建立新的业主大会制度，成立业主大会，选举业主委员会。
在成立业主大会和选举产生业主委员会之前，原来的物业管理委员会不能再履行《物业管理条例》赋予业主大会的职责，否则，不仅违法，也容易造成对大多数业主的侵害。
问二：选举业主委员会该如何计票？
业主的权利是以业主在物业管理区域内的财产为基础的。业主在业主大会上的投票权也应该按照拥有物业的面积多少确定。《意见》明确业主在首次业主大会上的投票权按物业建筑面积计算，每一平方米为一个投票权，应当是最合理、最公平的选择。业主拥有100平方米的物业面积，那他就拥有100个投票权。
问三：开发商是否拥有投票权？
与其他业主一样，开发商是否拥有投票权要根据开发商是否拥有物业管理区域内物业的产权确定，其投票权的比例以其拥有物业面积的多少确定。需要注意的是，住宅物业管理区域内人防、停车库等地下空间不计算投票权。
问四：物业管理企业与水电气热等服务单位的关系如何？
从业主和物业管理企业的关系看，水电气热的管理和维护一般不属于物业服务合同的内容。物业管理企业一般是依据与水电气热等专业服务单位之间的协议代为管理。物业公司当业主不按时交纳物业服务费时，物业管理企业无权也不应采取断水、断电的做法，而应选择合法手段解决问题。比如加强宣传，让老百姓提高交物业费的意识；或要求业主委员会督促业主交纳物业管理费，或通过法律途径解决。
