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| 东莞二手房交易新税则出台 |
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| 时间：06-12-12 18:50:36 来源：东莞房地产律师网 浏览：  |
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8月30日，东莞市地方税务局、东莞市财政局和东莞市房产管理局联合下发了关于加强房产税收管理的相关通知，进一步明确了房地产交易转让税费的征收办法，并对相关执行问题做了具体规定。
■ 个案分析
购普通住宅不足2年转让
王小姐2004年1月购买了城区某楼盘一套107平方米的房子，总价31万元。今年7月份又以35万元将该房卖出。则买卖双方的主要税费支出如下：
买方：35万元×(1.5％契税＋0.05％印花税)＝5425元
卖方：35万元×(5.5％营业税等＋3％个人所得税＋0.05％印花税＋0.5％交易评估费)＝31675元
购普通住宅满2年转让
李先生2003年1月在城区购买了一套131平方米的房子，总价34万元。今年8月份将该房以38万元卖出。则买卖双方主要税费支出如下：
买方：38万元×(1.5％契税＋0.05％印花税)＝5890元
卖方：38万元×(3％个人所得税＋0.05％印花税＋0.5％交易评估费)＝13490元
购非普通住宅满2年转让
胡先生2003年购买城区某楼盘158平方米的房子，价格45.8万元，今年8月他以53.5万元的价格卖出。则买卖双方各需支付的主要税费如下：
买方：53.5万元×(3％的契税＋0.05％的印花税)＝16317.5元
卖方：53.5万元×(3％的个人所得税＋0.05％印花税＋0.5％交易评估费)＝18992.5元，另差额计征营业税：(53.5－45.8)万元×5.5％营业税＝4235元，合计：23227.5元。
二手房转让增加营业税
记者采访了解到，新的普通住房标准规定，凡在2005年6月1日(不含当日)以前签订商品房买卖合同的，契税、营业税、土地增值税等的征收仍按照原政策执行。但交易双方应在2005年12月31日前(含当日)办理完相关的申报纳税手续，逾期不办理的，按新的普通住房标准执行。
新消息传来，有人欢喜有人忧。新的普通住宅标准单价是每平方米4000元、4300元和4600元，而在今年楼价上涨的情况下，城区住宅的单价每平方米普遍已超过3000元。按照新规定，在6月1日(含当日)以后签订购买合同购买普通住宅的，都按照1.5％的新标准征收契税，这对购买新房的消费者来说，是一个利好消息。不过，购买二手住宅的人就不那么幸运了。因为新税则规定，对于个人购买普通住宅不满2年转手交易的，必须按5％的税率全额征收营业税。尤其是在6月1日之后转让的，由于新税则追溯至6月1日以后(含当日)，这些人还将多交5％的营业税。
具体税率新标准公布
随着新的房产管理税收的确定，目前关于东莞市二手房交易所交的主要税种及税率也已经确定下来。这些税种主要包括：契税、营业税(附加征收城市维护建设税和教育费附加)、个人所得税、土地增值税以及印花税等。
目前契税的执行标准是普通住宅1.5％，非普通住宅3％；营业税为5％(其中城市维护建设税城区目前的执行标准是营业税的7％，镇区是营业税的5％)；教育费附加全市均为3％。
个人所得税方面，如果个人转让住宅有利润的，而且业主提供的扣除相关费用凭证不完全的，按3％代征。如果个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。同时，对于出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的，其出售住房应先按税法规定缴纳个人所得税，若新购房金额大于或等于原住房销售额的，则可以全部退还已交个人所得税；若购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还已缴纳部分。
■ 新政解析
营业税部分细则
●凡个人将购买不足2年的住房转手交易的，销售时将按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住宅超过2年转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
●按差额计营业税的，消费者应向房屋所在地税务分局提出申请，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。另外，个人将受赠或继承非购置的住房进行销售时，应全额征收营业税；个人自建自用住房销售和个人首次转让房改房，按原税收政策执行。 |
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