亮点四 物管公司职能划分更明细
“第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。” “物业管理公司代水、电等公共配套部门向业主收取费用在广州市比较普遍。”一位物业管理专业人士称，由此也引发了不少物业管理纠纷，国家条例明确了物业管理公司没有代公共配套单位向业主收取费用的义务，就减少了许多纠纷的来源。谢凯则认为，在由国务院颁布的国家条例里具体说明的条款意味着物业管理公司今后与各相关公共部门只是一种协调配合的关系，而不必承担代收、代交的义务。对一些物业管理公司来说是一种解放。
■ 律师访谈 部分条款实操性差
记者：请您对国家条例做一个总的点评。
秦兵：缺乏实操性。这里的问题是我们需要一个宪法还是合同法，我们需要的是一个可操作性的法还是一个原则性的法？
记者：如果让您仅举出一至两条国家条例不合理的地方，您会选择什么条款？
秦兵：还是选三条吧- 第一是第十条（第十条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。） 什么叫指导？业主怎么启动“指导”程序？如果房地产行政主管部门不指导怎么办？什么叫选举？如果进行选举，是差额还是等额？没有选举能不能产生业委会？ 第二是第十二条（第十二条，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
■ 律师访谈 部分条款实操性差
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。） 对于有2000户业主的社区，物业公司基本上做定了，几乎不可能出现2／3反对的情况，即使有一天业主们给了2／3反对票，物业公司也可以说：你们不是一天写的吧，每一天的反对票都不到2／3，所以每一天我都不能离开，既然这样，我必须呆下去。 第三是第四十一条（第四十一条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。） 此条不是剥夺了物业公司与业主之间的定价权！我们自己家里聘请保姆，为什么要由政府替我们定价？如果业主按照这个价款付了款，物业公司服务不好，是不是由政府来替物业公司履行责任？ 记者：这个条例还有很多问题回避了，比如业主委员会的法律地位问题，广州部分物业管理业内人士认为，国家条例没有明确的地方是需要地方省市条例进一步细化、完善，做出可操作性的规定。
秦兵：但是有一点，一般地方立法水平不会超过国家立法水平，上海除外。
遗憾 业主委员会的法律地位没有明确
多位物业管理行业业内人士向记者表示，没有涉及业主委员会的法律地位问题是国家条例的主要遗憾之一。据罗小钢介绍，目前业委会不是法人团体，不具备法人资格，因此不能从事民事活动，也不承担民事责任。但是有关业委会的纠纷不断，由于业委会的行为侵害业主权益的事情时有发生，涉及业委会的诉讼也在广州市住宅小区时时上演，广州市物业管理的不断发展提出了界定业委会法律地位的要求，但国家条例没有明确。罗小钢特别指出，在香港这个问题很明确：小区拥有称之为业主法团的机构，它是具有法人资格的团体，能够承担民事责任。
