●受访人： 广东省物业管理协会副会长罗小钢、广州市物业管理协会副秘书长谢凯、广东经国律师事务所律师温必潜、北京隆安律师事务所律师秦兵、204条购房补充条款”创始人：广州市春兰花园业委会主任叶春生
国家《物业管理条例》近日终于正式出台。对于这个历经四年并曾听取了广东省物业管理业内人士意见的国家条例，广州市物业管理行业的专家们认为，新《条例》有亮点，但也有遗憾。毕竟是第一部国家物业管理条例出台，客观上填补了物业管理国家法规的空白，就此，广州物业管理业内人士和律师给予了类似的评论：
广东经国律师事务所律师温必潜称，国家物业管理条例的出台结束了物业管理行业发展20多年没有国家条例的历史；广东省物业管理协会副会长罗小钢认为国家条例统一了物业管理立法，规范了物业管理行为，明确了物业管理各主体的责、权、利，促进了物业管理的市场化。
但同时有业内人士表示，对于一直走在物业管理行业前沿的广州来说，这个条例的指导意义并不大。
亮点一 “委托”改“服务”，平等双方地位
“第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” “把原来的委托合同改为服务合同是正本清源的事。”温必潜这样说。他认为一向以来业主与物业管理签定的合同被认为是物业管理委托合同，这是一种错误的认识。他说，按照这种理解，物业管理是业主委托物业管理公司代理小区物业管理工作。而在法律上对代理是有明确界定的：“一是被代理人以代理人的名义去从事法律行为；二是被代理人只能在代理人授权范围内从事代理行为；三是被代理人的所有代理行为，法律后果归属于代理人”。事实上，物业管理公司在物业服务过程出现问题应当由物业管理公司自己承担责任。他认为原先对物业管理的合同这种委托和代理的法律关系的认定导致了主仆论、管家论和保姆论的流行，一直以来不利于物业管理的健康发展，此次国家条例摆正双方的位置。“事实上双方是平等的，完全按照合约来办事。”他说。
亮点二 明确业委会只是业主大会的执行机构
“第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 ” “第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构……” 温必潜认为尽管“国家条例”对业主大会和业主委员会法律地位的界定还不太明确，但已经有了一个进步，把业主大会定性为业主自治的组织，代表业主的合法权益，并且业主大会作出的决定全体业主都必须执行。同时国家条例明确说明业主委员会只能是业主大会的执行机构，而维修基金的使用、续筹，物业共用部分和共用设施设备的使用和监控，公共秩序和环境卫生的维护以及选聘管理公司等影响业主利益的重大事宜则由业主大会来决定。温认为这约束了业委会的职权，而原来的省市条例则过大的给予了业委会职权，比如业委会有选聘物业管理公司的权力等等，导致广州市一些小区业委会滥用权利。
亮点三 业委会须督促业主交物业管理费
“第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。” “第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。” 广州市物业管理协会副秘书长谢凯认为，国家条例关于对业委会有义务督促业主缴交物业管理费是一大进步。谢凯称，物业管理公司的服务是整体性的，收取的物业管理费是为全体业主利益服务的，个别业主欠交物业管理费的结果是伤害了绝大多数业主的利益。新条例明确说明了当业主欠交物业管理费时业委会有义务做好督促的工作，这体现了业主大会真正成为自我管理约束的自治组织。
