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| 揭开炒家避税“花招” 买二手房需注意风险 |
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时间：06-12-12 18:40:18 来源：东莞房地产律师网 浏览：  |
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今年，有关部委出台不少房地产宏观调控措施，其中包括针对二手房交易的税收政策，但不少房产炒家和房屋中介机构耍尽花样逃避二手房交易税收。昨（28）日，成都市地税局相关工作人员对目前出现的一些“花招”进行一一分析，并向市民作出风险提示。
花招一
利用公证先卖后过户
不少业主找到买家后，选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。到公证部门办理交易公证手续所需花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。
风险提示：房屋作为一种特殊商品，实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化。卖方如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。这种避税办法下，买方契税是始终不能免的，只有卖方占了税收便宜，但风险却全是买方承担。
花招二
签订合同先租后卖
针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策，一些卖方与买方约定，买方先以租赁的方式入住，5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。
风险提示：这种方法和第一种方法一样，也只是卖方节省了售房的营业税及附加费，买方却要承担很大风险。因为房屋的价格具有极大的可变因素，按照现在房价趋势，几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。
花招三
假借赠与真卖房
我国现行税法规定，对私人赠与房屋的行为是不征收营业税的。所以假赠予真卖房，也是一种比较流行的逃税花招。
风险提示：国家税务总局最近已出台新规定，要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料（如公证书），经审核后才能免税，而且规定，这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键的在于，受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收，明文规定不得核定征收（成都市核定征收率是1%）。
税务人员给买方算了一笔账，比如甲某2006年花40万元买的房子，一年后以45万元再出手，如果2006年不做假赠与，2007年他只需缴几千元的个人所得税；如果做假赠与，甲就要缴近9万元的个人所得税。
花招四 签订“阴阳合同”
这是一种最为普遍的做法，许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外，另外再签一个假合同，把售房价格定得比市场价格低很多，以达到少缴税的目的。
风险提示：这是一种偷税行为，如果被发现，买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。成都市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为，并被移交税务稽查部门进行处罚。一些人为了省钱，听从中介机构签订假合同，结果自己冤枉被多罚了款；而中介机构矢口否认是自己策划的，因为不是纳税人，反而没事。 |
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