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东莞二手房交易中的法律风险与防范
来源:东莞律师网 作者:孙智全律师 日期:2009年10月13日 访问次数: 【字体:

随着东莞房地产近几年的飞速发展,一手楼房价一路上涨,使二手楼市的交易量有了明显提升,二手房正在成为许多工薪阶层的首选。然而,由于缺乏相关的二手房交易经验,消费者在交易过程中产生的纠纷案时有发生。为了帮助广大读者朋友降低在二手房交易过程中可能出现的法律风险,我们特邀请孙智全律师总结出二手房交易应该注意的问题与对策,供读者朋友们在实践中参考。

 

二手房交易中的法律风险

 

由于二手房交易市场还存在很多不规范的行为,如何防范交易风险是很多购房者关心最多的问题。那么,二手房交易中存在哪些风险呢?

1合同风险。主要为交易合同[包括中介居间合同、房屋买卖合同(尤其是补充条款和付款协议)、贷款合同]对双方的权利义务约定不明引发争议,或交易方利用合同进行诈骗。

2、房屋风险。这方面的风险主要有:(1)用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;(2)房屋权属存有争议;(3)房屋为共有,出卖人未经共有权人同意;(4)房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益;(5)房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;(6)已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;(7)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;(8)交易房屋存有质量瑕疵。

3、手续风险。房屋属于不动产范畴,其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时,登记机关才予以登记。因此,若手续不全或交易违法,权属变更将无法登记,房屋交易也将无效。

4、拆迁风险。很多购房者尤其是外地来莞购房者,对东莞的规划和拆迁情况不了解,再碰到不负责任的中介或房虫,买到将要拆迁的房子,装修费赔了不说,还落得个无家可归的境地。

5、中介风险。如果购房者或是卖房者不幸遇到黑中介,就可能会钱、房两空,黑中介卷款潜逃的事时有发生。

6、欺诈风险。有很多不法分子为牟取暴利,通过租赁手段将房子租到手后,再制作假房产证,然后以较低的价格将房子快速出售后携款消失。这种方法不但给购房者带来巨大损失,也给出租房的业主造成很大麻烦。

二手房交易中需要注意的几个问题

 

   1、定金问题。

实践中经常由于各种原因导致房屋买卖合同不能履行而发生纠纷的问题,从而交付定金的一方要求双倍返还定金或者收受定金的一方要求没收定金的问题。那么什么叫定金?它有哪些法律性质?

定金是指合同当事人为保证合同顺利履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款作为合同履行的担保。定金具有以下性质:第一,作为合同的担保,以保证合同的顺利履行;第二,证明合同成立的作用;第三,具有惩罚性,即给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。

准确把握定金的含义、法律属性及相关法律的规定,可以在二手房交易中充分利用定金罚则维护自己的合法权益。

2 买卖无产权证的二手房

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定,产权不清晰的二手房如权属有争议、被查封、监管、抵押的房产都不能进行买卖、过户,未依法登记领取权属证书的房地产也不得转让。该规定属于强制性法律规定。因此,买二手房一定要查验房主的产权证,如果没有产权证,办理不了过户手续,买方的权利是得不到法律保护的。

3、买卖共有的二手房产

根据我国法律规定,未经其他共有人书面同意,共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有财产的房屋,一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人,在购买这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明,证明其同意转让该房产,否则该买卖行为无效,除非买房人能证明自己属于善意取得。

4、二手房交易避税问题

目前,市场上二手房交易主要采取如下避税手段:

1)私订终身。私订终身避税是指买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付清绝大部分房款后,房主交钥匙让买主住进房子。双方约定,等房子满了5年再去办理过户手续,以此规避税费。从法律的角度看,此方法风险很大,因为房产证还是原房主的,房主就可能通过挂失来注销原房产证,办理新证后,一房两卖,或因欠债被法院查封等,都可能造成纠纷。

2)阴阳合同。阴阳合同避税法是指买家直接私下交一部分房款给卖家,以降低合同上的购房总价以达到避税的目的。阴阳合同对买房人再次交易不利。一旦买房人再次将房子转让时,将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。

3)赠与避税。赠与避税是指双方在私下进行买卖交易后,不到房地产交易中心办理过户手续,而是以赠与的方式变相交易。假赠予代替真买卖中,卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款;而买方依据买卖合同取得房产的权利也不能得到法律有效保护。假赠予代替真买卖从而逃避税收,违反国家税收征收有关规定,情节严重者可能受刑事制裁。

4)公证避税。公证避税是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满5年后,再办理过户手续。这种方法通过公证似乎有了法律保护,但由于要等若干年后再正式过户,其间买卖双方产生纠纷的可能性较大。只公证不过户对买房人来说存在很大风险,因为在我国的房地产法律法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方,一旦卖房人将房屋抵押或转售,买方人的利益将无法保证。

 

二手房交易风险如何防范

 

1选择诚信的品牌中介。如果二手房交易通过中介公司居间完成,应当选择一家操作规范、信誉良好的中介公司在正式委托中介前,市民要认真、仔细地查看中介公司营业执照,以确定该公司的营业资质,及中介业务范围。

2、认真查验房屋的权属、质量等情况。因房屋权属、质量等情况发生的二手房纠纷有:房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有、上家未经其他共有权人的书面同意;房屋已出租他人、上家未依规定通知承租人;房屋已被抵押、未经抵押权人书面同意转让;房屋被依法查封或者被依法以其他形式限制权属转让;房屋有比较严重的质量问题,影响居住等。以上种种情况,市民可以向房产交易中心、规划部门、小区物业及上家的左邻右舍作事先了解。
    3
、确认二手房交易主体的资格。因交易主体资格发生的二手房买卖纠纷主要有两类,一是有代理人的情况,二是交易房屋为售后公房。在签订房屋买卖合同时,如他人受房屋产权人或下家委托签订合同,则要出具书面的委托授权书。购买售后公房,下家要特别关注同住人的问题,买卖合同除了需要产权人签字外,还须同住人签字同意。

    4
、签订二手房买卖合同。签订买卖合同是二手房交易中最重要的一环, 双方签订书面房屋买卖合同时,应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务,针对可能出现的情况约定相应的处理对策,尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同将有助于减少许多不必要的纷争,从而有利于保证交易目的顺利实现。

5、严格按合同约定履行合同义务。合同签订后,自己应严格按合同条款的约定履行合同,同时督促对方全面履行合同。如依照合同约定的期限办理公证委托手续、房屋产权过户手续及水、电、煤气等相关设施的过户手续,并做好交接记录,防止以后发生纠纷而相互扯皮。

总之,二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的交易活动,交易方在交易前及交易过程中,最好能得到房地产专业人士(律师)的指导,也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房地产中介经纪机构进行交易,从而免去诸多劳顿之苦。




首席律师: 孙智全律师
律师证号: 14419200710786133
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